Annexes résidentielles : une réponse flexible aux nouveaux besoins
De plus en plus connues, les annexes résidentielles répondent aux besoins d’une société qui évolue : prolongation du séjour chez les parents, retour aux études, recomposition familiale, précarité et mobilité économique, besoin de proximité des aînés, etc. En pratique, un appartement annexe à la résidence principale, doté de sa propre cuisine et salle de bain, offre la possibilité pour les propriétaires de toucher un revenu additionnel qui les aide à assumer les coûts de leur propriété.
Souvent plus petit qu’un logement régulier, un logement supplémentaire de ce type est idéalement offert en location pour une somme plus modique. Ainsi, la multiplication d’annexes résidentielles offre un renouveau dans l’offre de logements abordables, leur nombre ayant décliné de manière significative dans le contexte de la crise du logement. Cette option offre un des moyens les plus économiques pour accroître le parc de logements abordables et intégrer ceux-ci dans la collectivité tout en conservant le caractère distinctif d’un quartier.
Mieux, le caractère du quartier peut être amélioré par cette tendance. De plus en plus, les quartiers résidentiels classiques voient leur population décliner et perdent leur ambiance résidentielle agréable. Dès lors, le vieillissement des résidents ou le départ des enfants de la résidence familiale peuvent être contrebalancés par l’arrivée d’une population locataire, profitant des solutions de logement plus flexibles offertes par les annexes résidentielles.
À l’échelle de la société, les annexes résidentielles répondent donc à un enjeu d’intérêt provincial; l’Ontario l’a bien saisi. Selon le ministère des Affaires municipales et du logement de l’Ontario, une offre suffisante de logements abordables « favorise la compétitivité économique, la santé, l’éducation et le bien-être collectif ».
Annexes et appartements au fond d’une cour résidentielle :gagnant pour l’environnement aussi
En plus d’améliorer l’offre de logements abordables, les annexes résidentielles représentent aussi une excellente solution à la densification urbaine, réduisant considérablement l’impact environnemental de la ville. La densification est un enjeu au cœur des politiques de développement urbain durable depuis plus d’une décennie. Dans la mesure où il s’agit d’un processus s’opérant sans division parcellaire, s’appuyant sur le système locatif plutôt que sur celui de la construction–vente, on parle de densification douce.
Une plus grande densité d’habitations favorise le développement des transports en commun, diminue l’impact énergétique lié à la localisation des habitations et permet l’utilisation plus efficace des infrastructures municipales. La marche et le vélo sont tout de suite plus attrayants si on ne réside pas à la périphérie d’une agglomération. Rappelons qu’1 km de trajet à pied ou en vélo plutôt qu'en auto équivaut à une économie de 0,21 kg CO2 éq., soit plus de deux tonnes si on laisse l’auto au garage pour ses déplacements quotidiens.
Autre fait intéressant : un logement accessoire étant plus petit qu’un logement principal, l’impact environnemental de sa construction et de sa consommation d’énergie a de bonnes chances d’être plus favorable. Voilà donc la porte ouverte aux petites, voire micro-maisons!
L’Ontario en avance sur la question des UHA
Depuis le 1er janvier 2012, les municipalités ontariennes sont obligées d’adopter dans leur règlement de zonage des dispositions autorisant l’utilisation de deuxièmes unités. C’est le ministère des Affaires municipales et du logement qui est à l’origine de cette orientation, présentée dans sa Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable.
C’est dans ce contexte que la Ville d’Ottawa a réalisé l’automne dernier un sondage auprès de ses citoyens pour déterminer dans quelles circonstances ces logements devraient être autorisés. Bien qu’elle permette déjà les logements secondaires de plein droit dans les résidences principales de toutes les zones résidentielles, la Ville a décidé de les autoriser également dans les constructions accessoires comme les pavillons-jardins ou garages. Le document de base au sondage examine les facteurs entourant l’autorisation de logements secondaires dans des constructions accessoires.
Les résultats sont probants : 60 % des citoyens sondés sont favorables à l’idée de construire une annexe résidentielle sur leur propriété, et 21 % seraient possiblement favorables!
Toutes les régions de la ville (urbaine, suburbaine et rurale) sont envisagées avantageusement. Cependant, les réponses démontrent que bien des aspects doivent être pris en compte dans un règlement municipal; celui-ci devrait prévoir des conditions pour conserver l’intimité, éviter les nuisances dues au bruit, ou encore empêcher les pertes d’ensoleillement.
Le futur règlement de zonage étendra donc les possibilités de l’apparition de petites annexes résidentielles au fond des cours. Ainsi, des pavillons-jardins résidentiels, même de moins de 55 m2 (592 pi2), pourraient pousser sous peu dans les cours d’Ottawa.
Où en est-on au Québec?
La province comporte une meilleure densité que les autres provinces canadiennes*. Mais les maisons unifamiliales sont très fréquentes et elles sont nombreuses à comprendre des pièces vides. Nombre d'entre elles pourraient profiter de l'ajout d'une UHA. Malheureusement, la règlementation varie d'une municipalité à l'autre et celles qui acceptent les UHA sont encore une minorité.
En effet, au Québec, les municipalités ne sont pas obligées d’autoriser les logements supplémentaires, mais elles le peuvent, au travers de leur règlement de zonage. Cependant, tant que l’autorisation de ces logements n’est pas exigée des municipalités, le phénomène risque de stagner dans la province. Le gouvernement québécois aurait avantage a suivre l'exemple de l'Ontario afin que les municipalités agissent rapidement.
D’autres différences avec l’Ontario restreignent la construction d’annexes résidentielles ou d'UHA au Québec :
La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme accorde aux municipalités le pouvoir de restreindre l’occupation de ces logements par des personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance entre elles : parent, personne à charge, personnes qui sont ou étaient apparentées par le sang ou alliées au propriétaire ou à l’occupant de l’habitation principale, y compris par l'intermédiaire d'un conjoint de fait (article 113).
Certaines décident donc de limiter la location aux personnes ayant un lien de parenté avec les propriétaires, mais en réalité le fait est difficilement contrôlable. Heureusement, les nouvelles moutures des règlements adoptés récemment par certaines municipalités n'incluent pas cette limitation. En considérant tous les avantages des annexes, autant au niveau environnemental que financier, il nous paraît essentiel que celles-ci puissent être occupées par des personnes n'ayant pas de lien de parentalité avec le propriétaire.
De nombreuses municipalités définissent une taille minimale pour les annexes résidentielles, ce qui, selon la superficie déterminée, peut grandement freiner le mouvement. Il convient bien sûr de poser des balises pour de tels projets, mais les choix d’une municipalité doivent être avisés pour ne pas restreindre toute initiative.
Des municipalités qui acceptent et encouragent les UHA
Sur la Rive-Sud de Montréal, la Ville de Sainte-Catherine, a mené à bien en 2020 un processus de simplification règlementaire pour faciliter l'implantation d'unités d'habitations accessoires sur son territoire. Cette innovation urbaine semble avoir inspiré d'autres municipalités québécoises puisque Québec, Nicolet, Laval et Sherbrooke ont maintenant intégré à leurs règlements la possibilité de construire des UHA.
Quels sont les différents types d'UHA possibles?
Il existe 3 possibilités pour la création d'une unité d'habitation accessoire :
- la transformation d'une partie de l'habitation en logement, par exemple le sous-sol ou le garage ;
- l'agrandissement du bâtiment existant ;
- la construction d'une unité d'habitation séparée dans la cour.
Quels sont les impacts des différentes formes d'UHA?
Lorsqu'on parle d'annexes résidentielles, on pense souvent à une coquette maison au fond de la cour. C'est une option qui fait rêver, mais qui n'est pas nécessairement la plus intéressante, selon les besoins et le budget disponible.
L'idéal, pour minimiser l'impact financier et écologique de l'ajout d'une unité d'habitation, est toujours de prioriser celles qui peuvent se faire avec un minimum de travaux. En effet, tous les projets de construction ou de rénovation ont des impacts écologiques, liés entre autres à l'utilisation de matériaux et à la production de déchets, ainsi que des impacts financiers importants. Moins on fait de changement, plus l'adaptation est douce, plus les impacts sont limités.
Si l'ajout d'une unité de logement accessoire peut apporter des revenus intéressants aux propriétaires et contribuer à l'offre de logements abordables, toutes les UHA n'engendrent pas les mêmes dépenses et elles n'ont pas la même valeur sur le marché immobilier et locatif. Certains projets magnifiques d'appartements de fond de cour ou d'agrandissements nécessitent des investissements beaucoup trop importants pour en faire des options de logement abordable.
Partager un espace existant
La colocation, ou la location d'une chambre inoccupée demandent des aménagements minimaux tout en permettant d'héberger plus de personnes dans un espace donné. Évidemment, ce n'est pas tout à fait encore dans le domaine des UHA, mais cette pratique augmente l'offre de logements abordables et minimise les impacts financiers et environnementaux, tout en permettant une plus grande densité. Pratique courante pour les étudiants, le partage d'un espace de vie a des avantages non seulement financiers, mais aussi au niveau social, en permettant de briser l'isolement et de faciliter l'entraide par exemple.
Aménager un logement à l'intérieur d'une habitation existante
Vient ensuite l'aménagement d'un logement indépendant à l'intérieur de l'habitation. Auparavant surnommés bachelor et encore présents dans certains quartiers, surtout pour une clientèle étudiante, le logement aménagé à même la maison offre de nombreux avantages. Il permet d'offrir des espaces de vie distincts pour les situations où le partage d'un espace de vie n'est pas souhaité, tout en demandant des modifications assez minimales et plus abordables par rapport aux options d'annexes ou d'appartement de fond de cour par exemple.
Bien aménagés, ces logements peuvent devenir des options intéressantes non seulement pour les étudiants, mais aussi pour de nombreux locataires qui désirent profiter des coûts réduits ou de la simplicité d'un appartement plus petit.
Ce type d'UHA possède sa propre entrée et est souvent aménagé au sous-sol, dans un garage intégré au bâtiment ou collé à celui-ci. La quantité de matériaux et de temps nécessaires aux travaux est moins élevée que pour un agrandissement ou une unité détachée. L'aménagement d'un garage est l'option qui peut poser le plus de défis, l'isolation d'une dalle existante, entre autres, pouvant être assez compliqué.
Lors d'un projet de construction ou de rénovation majeure, il est possible de prévoir à l'avance les installations électriques et la plomberie qui seraient nécessaires dans les pièces susceptibles d'être transformées, afin de faciliter l'aménagement de logements futurs à l'intérieur d'une habitation. Les travaux sont alors beaucoup plus simples et plus rapides quand vient le temps de faire les modifications.
Faire un agrandissement
L'agrandissement d'une maison principale pour y ajouter un logement supplémentaire est une option intéressante, par exemple pour un projet d'habitation bigénérationnelle. Par contre, il faut prévoir qu'un projet d'agrandissement devient rapidement coûteux. De nombreux défis techniques peuvent se présenter selon les caractéristique de la maison.
La compatibilité de la fondation existante avec celle de l'agrandissement, la présence de brique dans le revêtement extérieur, peuvent représenter des défis techniques importants. L'extension devra être construite en conformité avec le code de la construction actuel, ce qui n'est pas le cas dans un projet de rénovation pour l'ajout d'un logement à l'intérieur d'une maison. Des coûts sont à prévoir pour les services d'un designer et d'un architecte.
Trouvez nos conseils ainsi que les pièges à éviter pour les projets d'extension ici. Écohabitation offre aussi des formations en rénovation pour vous accompagner dans tous les détails d'un projet d'agrandissement.
Construire une mini maison détachée
La maison de fond de cour vole souvent la vedette lorsqu'on parle d'unités d'habitation accessoire. C'est que ces mini maisons semblent offrir tous les avantages... Mignonnes comme tout, et offrant souvent des espaces de vie intéressants et lumineux, leur format réduit laisse aussi penser que leur coût sera assez bas.
Certains désavantages sont tout de même présents, par exemple au niveau de l'efficacité énergétique et de l'impact environnemental de ce type d'UHA. Premièrement, un logement détaché comporte plus de façades exposées aux éléments, ce qui implique plus de murs à isoler, plus de matériaux pour la construction et possiblement plus de dépenses énergétiques pour le chauffage, comparativement à un logement attenant au bâtiment principal. Une habitation séparée est aussi plus complexe au niveau du raccordement aux services, tels que la plomberie et l'électricité. En soi, l'appartement de fond de cour est une mini maison, avec tous les avantages et les inconvénients de celle-ci, dont nous parlons en détail dans cet article.
De plus, les municipalité acceptant ce genre de constructions sont encore peu nombreuses, malgré un certain engouement pour le sujet et de nouveaux règlements municipaux favorables aux UHA ces derniers temps dans quelques villes du Québec.
En revanche, la construction d'une maison en fond de cour est souvent plus simple à réaliser que l'agrandissement d'un bâtiment principal. Au niveau des coûts de construction, un projet d'UHA détachée est semblable à un projet d'agrandissement, mais elle offre l'avantage de pouvoir choisir une habitation préfabriquée, ce qui permet de réduire les coûts. Écohabitation a d'ailleurs développé des modèles d'habitations préfabriquées écologiques en collaboration avec des architectes et des fabricants, qui ont des formats intéressants pour les UHA. Vous pouvez découvrir les kits Écohabitation ici.
Pour tout savoir sur les Unités d'Habitation accessoires
*Profil statistique, l'habitation au Québec comparée à dix-sept pays
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