Les coopératives d’habitations (I)

Aujourd’hui, plus de 60 000 Québécois vivent dans près de 1 300 coopératives d'habitations, et 90 000 membres sont accueillis dans 2 200 coopératives partout dans les provinces. La répartition socio-économique de ces ménages canadiens est identique à celle de la population canadienne, et la taille des foyers se rapproche de la moyenne (1,8 membre par logement). La différence est plus représentative au niveau des classes. En effet, le pourcentage de femmes, d’ainés et de ménages à faible revenu est plus élevé dans les coopératives d’habitation que pour le reste des modes d’habitations.

Qu'est-ce qu'une coop, au juste?

C'est tout simplement un regroupement de membres résidents qui gèrent ensemble un milieu de vie conjoint. Le but? Faciliter l’accès à la propriété d’une maison ou d’un logement dans un cadre de vie sain et sécuritaire qui répond aux besoins de leurs résidents. 

Les coopératives dans le monde adhèrent grosso modo aux mêmes valeurs, soit  le respect, l’égalité, l’équité, l’honnêteté, la responsabilité et la mixité sociales, l’engagement et la coopération. 

Beau, non? Et ce n’est pas tout! La coopérative est autogérée:  c’est ce qui la distingue principalement des logements standards tels les habitations à loyer modique (HLM) et les organismes à but non lucratif en habitation. 

Louise Lavallée habite une maison de ville dans la coopérative Alphonse Desjardins depuis 1980. Parmi les précurseurs à Montréal, Louise et son conjoint adorent le concept : « C’est génial! En tant que membres, on est propriétaire de notre maison, sans les attaches hypothécaires individuelles! ».

Un modèle collectif, démocratique et autogéré

Au Québec, les coopératives d’habitations sont entrées en scène dans les années 1960. Le mouvement découlait du besoin des locataires d’être en mesure de posséder leur maison sans risque d’expulsion de la part d’un propriétaire désireux de vendre le bâtiment à de grandes sociétés de logement. C’est encore ce qui les caractérise aujourd’hui. 

Dans une coopérative d'habitation, les membres possèdent conjointement l’immeuble (ou les immeubles) et en assurent eux-mêmes la gestion, de manière collective. Chaque membre participe à la prise de décision et détermine les règles et politiques. La coopérative est donc autonome et totalement indépendante, l’adhésion est volontaire et ouverte à tous, et les locataires sont… propriétaires!

Selon Louise, « dans une coopérative, on ne parle pas de propriétaire ou de locataire. On parle de membres.  Chaque membre doit s’impliquer et participer, mais on a ni la pression de rembourser un prêt, ni le stress de pouvoir se faire expulser par un propriétaire ! »

Les membres peuvent participer aux assemblées, à divers conseils d’administration ou comités (par exemple financement, entretien, loisirs, etc.) et même acquérir de nouvelles compétences via diverses formations données par les regroupements. 

La fédération de l'habitation coopérative du Canada (FHCC) offre par exemple des formations et des ateliers personnalisés pour les membres des coopératives qui veulent se former, en gestion de coops par exemple. Voir les différents programmes offerts, ici.

Des logements de qualité à bas prix

Les coopératives offrent généralement des loyers de qualité, à des prix inférieurs à ceux du marché. Et ce n'est pas anecdotique: les loyers s'affichent entre 75 et 95 % du loyer médian! Et comme la vocation est d’offrir des logements de qualité mais abordables, la majorité des coops offre la possibilité aux ménages de recevoir des subventions. Pour un aperçu des subventions disponibles. 
 
La gestion et l’entretien sont assurés par les membres. Les coûts d’opération sont donc diminués, ce qui réduit également le prix des loyers. Et comme le locataire est propriétaire, il décide (avec les autres membres) des augmentations de loyers ! « Il faut faire attention ici, » souligne Louise. « Il y a des coopératives qui ont toujours gardé les loyers très bas, sans faire de rénovations sur les logements. Ils arrivent aujourd'hui à échéance des prêts hypothécaires, et les banques ne veulent pas hypothéquer de nouveau pour l'amélioration des loyers. C’est important, même si on est en coopérative, d’entretenir ses logements et de suivre un peu les augmentations du marché afin de ne pas créer un gap impossible à rattraper. »

Un modèle vraiment avantageux

Outre le faible coût et la gestion de sa propriété collective, habiter en coopérative d’habitations comporte de nombreux avantages. Parmi les plus usuels : 

• facilite l’accès à la propriété, pose un frein à la spéculation et limite la ségrégation sociale;
• offre une sécurité d’occupation à long terme;
• permet un certain contrôle de son milieu de vie;
• facilite l’intégration et l’engagement dans sa communauté (et offre ainsi un certain sentiment d’appartenance).

Au courant des dernières années, la création de coops a également donné un second souffle à de nombreux quartiers et zones industrielles abandonnées qui devaient être revitalisés, ce qui a par la bande permis un certain redéveloppement local (achat local, emplois dans les milieux communautaires et de la construction, programmes, etc.).

Et en tant que membre, est-on lié par un contrat ? Quels sont les obligations ? « Nous pouvons quitter quand bon nous semble  » souligne Louise. « Il faut avertir le comité 3 ou 4 mois à l'avance de notre départ et le comité se charge de trouver des remplaçants, selon les critères de la coopérative.  ».

Les enjeux

Avec un portrait si flatteur, c'est à se demander s'il y a des bémols. Eh bien, il y a des choses à savoir.

Trouver une place dans une coopérative n’est pas toujours évident. « Il y a beaucoup de coopératives, mais pas d'annonces dans les journaux ou de publicités à la télé. On se trouve une place, comme nous l’avons fait, principalement par le bouche-à-oreille. Il faut parler à son réseau de son intérêt et si on est vraiment intéressé, s'impliquer dans sa vie de quartier est un très bon moyen de se trouver une place. On peut aussi contacter la FECHIM  [ Fédération des coopératives d'habitation intermunicipale du Montréal métropolitain ] et prendre un cours d'information sur les réalités de la vie en coopérative. C'est surprenant de voir le nombre de gens qui se cherchent une place en coop et qui ne savent même pas en quoi ça consiste! »  souligne Mme Lavallée. 

« Il faut aussi être conscient du fait que si on est membre, on doit s'impliquer. Il faut participer aux tâches et corvées communautaires, être présent lors des assemblées. On est pas seulement propriétaire de notre maison, avec notre petit lot de terrain à tondre. On vit en groupe, on ne peut pas faire tout ce qui nous plait. Il y a des règles à suivre, on doit être patient et tolérant. Si on aime la vie en groupe, c'est vraiment génial, mais ce n'est pas fait pour tout le monde. Il faut en être conscient. Sinon, il y a toujours des petites querelles de clôtures, mais ça peut être la réalité de n'importe quel locataire ou propriétaire de logements classiques ».  Et à défaut de se trouver une place, il est possible de créer sa propre coop, à son image. À venir…  

Types de coopératives

Il existe différentes formes de coopératives d’habitations. Certaines sont axées sur des clientèles précises de la communauté tels les artistes, les étudiants, les immigrants, les ainés, les femmes monoparentales, etc. D’autres axent plutôt leur mission sur des services connexes, tels les CPE ou l’aide aux personnes en pertes d’autonomie. « Dans notre coopérative, on vise les jeunes familles. Les enfants peuvent sortir à l'extérieur et jouer les uns avec les autres. Si on n'aime pas entendre les enfants rire et crier, chez nous, n'est probablement pas la place qu'il vous faut ! »  

Alors que ce n’est pas la vocation première de toutes les coops, plusieurs tentent aussi de réaliser des bâtiments écologiques, ou de les rénover de manière plus durable et efficace. Certaines coopératives misent sur le recyclage et le compostage, ou l’aménagement de toitures et ruelles vertes, par exemple. 

Et compte tenu de l’impact environnemental des bâtiments et des intérêts des membres, la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) a même adopté en 2012 une stratégie visant le développement d’habitudes de consommation à faible impact. Pour en savoir plus, consulter la Stratégie de développement durable VERT L'AVENIR.

N.B. Peu importe la vocation, au Québec, les coops doivent se soumettre à la Loi sur les coopératives !

Les principaux acteurs

Les avantages non négligeables des mouvements de coopération ont permis de créer en premier lieu la Fédération de l’habitation coopérative du Canada (FHCC) en 1968. Son but ? Encourager le développement de coopératives d’habitations au pays et établir des ponts entre le mouvement de l’habitation coopérative du Canada et les coopératives d’habitation dans d’autres pays.  

Localement, la Confédération québécoise des coopératives d’habitation (CQCH) est le leader, le promoteur et le porte-parole national du Mouvement québécois des coopératives d’habitation. Elle valorise tout modèle coopératif en habitation, exempt de spéculation immobilière et foncière, et favorise le développement de l’entrepreneuriat social de ses membres.

Pour aller plus loin

La CQCH a réalisé une série de vidéo sur les coopératives d'habitation. En voici une qui présente le concept général. 

De nombreux documents sont également disponibles. Voir par exemple:

• la revue Les coops D’HABITATION
• des guides et outils de gestion nombreux
• les publications de la Société canadienne d’hypothèque et de logement
• de nombreuses études et recherches

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