En accord avec le périmètre d’urbanisation présent dans le Schéma d'aménagement et de développement (SAD) de la municipalité régionale de comté (MRC) et les orientations de leur Plan d’urbanisme (PU), les municipalités peuvent prendre des mesures afin de contrôler l’expansion des infrastructures sur leur territoire et favoriser une densité supérieure par le biais d’une démarche de planification efficace.

friche urbaine
© Céline Lecomte

Ces mesures pour accroitre la densité et la compacité des infrastructures présentent de nombreux avantages pour les municipalités, à commencer par une meilleure gestion des espaces vacants ou sous-utilisés (friches urbaines, stationnements etc.), des économies sur les infrastructures et les services proposés aux citoyens, mais aussi la possibilité de rendre certains secteurs plus compacts pour garantir un milieu de vie plus dynamique et accessible.

L’idée d’une densification représentée par d’immenses édifices bétonnés dans lesquels les logements s’entassent est encore très largement répandue. Le cliché que les petites municipalités rurales ne sont pas concernées par la densité, l’est tout autant. Toutefois, il est tout à fait possible de faire des choix judicieux, comme de varier les emprises au sol en fonction des volumes et des modes d’implantation.

Densité urbaine construite et perçue
© www.crecn.qc.ca

Quels niveaux de densité ?

  • Densité résidentielle : Nombre de logements par hectare urbanisé
  • Densité non-résidentielle : Coefficient d’Occupation du Sol (COS) = surface de plancher bâti / surface de la parcelle
  • LEED-ND valorise la densité selon l’échelle suivante[1] :

Densité résidentielle

(Unités logement/acre)

Densité non-résidentielle

(COS*)

 Points
10 à 20 0.75 à 1.0 1
> 20 et ≤ 30 > 1.0 et ≤ 1.5 2
> 30 et ≤ 40 > 1.5 et ≤ 2.0 3
> 40 et ≤ 50 > 2.0 et ≤ 2.5 4
> 50 et ≤ 60 > 2.5 et ≤ 3.0 5
> 60 et ≤ 70 > 3.0 et ≤ 3.5 6
> 70 > 3.5 7

CONSTATS

Les mesures de densité, de compacité et de contrôle des infrastructures répondent à la nécessité de renforcer la gestion des territoires municipaux en luttant contre les coûts importants de leur expansion ou de leur sous-utilisation, mais aussi en développant des alternatives plus durables et responsables pour répondre au besoin de proximité qui fait parfois défaut aujourd’hui. De plus, elles permettent de diminuer l’impact énergétique lié à la localisation des habitations :

Objectif

Mesure

Étendue de la mesure

Économies de gaz à effet de serre

Diminuer les GES issus des transports

Densifier les secteurs d'habitation

1 domicile

(économie de 10 400 km)

2184 kg CO2 éq / année

      

Pour en savoir plus sur la densité et le contrôle des infrastructures :

OUTILS D'URBANISME ET RÈGLEMENTATION

Le règlement de zonage

Le règlement de zonage habilite les municipalités à diviser leur territoire en zones et à en déterminer la vocation pour contrôler l’usage, l’implantation, mais aussi la forme et l’apparence des constructions. Elles peuvent donc agir sur la hauteur, la densité et la compacité, mais aussi favoriser une meilleure gestion des usages autorisés. Les municipalités y déterminent les coefficients d’emprise au sol (CES - rapport souhaité entre la superficie occupée par un bâtiment et celle du terrain entier) et d’occupation du sol (COS - rapport souhaité entre la superficie totale de plancher d'un bâtiment et la superficie totale du terrain) pour maximiser l’utilisation de leur territoire et minimiser les besoins en infrastructures.

Le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement permet aux municipalités de développer des secteurs plus compacts en statuant sur les dimensions et l'orientation des lots, le réseau des rues et l'intégration du développement dans le milieu.

Le plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA)

Le règlement sur les PIIA permet aux municipalités de proposer la mise en place de critères qualitatifs concernant la conception architecturale (hauteur, volumétrie) et l’intégration (trame urbaine, bâtiments voisins, espaces publics et naturels) des bâtiments dans un secteur. Le PIIA peut être utile pour développer des terrains vacants ou sous-utilisés en les harmonisant avec les composantes de leur environnement proche.

Le plan d’aménagement d’ensemble (PAE)

Le plan d’aménagement d’ensemble, fourni par les promoteurs, est une approche d’évaluation de projets à partir de critères déterminés plutôt que de normes, que les municipalités encadrent par un règlement devant préciser les zones d’intervention concernées, les usages et les densités d'occupation du sol applicables. Il peut également concerner le développement de nouveaux quartiers périphériques ou le changement de fonction de milieux bâtis.

Le projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’immeuble (PPCMOI)

Le projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’immeuble est un outil apportant beaucoup de flexibilité et qui permet un « zonage par projet », avec par exemple la possibilité d’augmenter la densité permise, sans que cela n’affecte le reste du secteur.

Le programme particulier d’urbanisme (PPU)

Produit par les municipalités, le programme particulier d’urbanisme permet de planifier de manière plus précise le développement de certains secteurs en établissant l’affectation détaillée du sol et la densité de son occupation. Du PPU découlent les différents règlements de zonage, de construction et de lotissement qui pourront être remaniés ou réécrits selon qu’il s’agisse d’une mesure à l’échelle de la municipalité ou simplement pour le territoire ciblé.

Dans tous les cas, il est important de noter que les municipalités doivent se doter d’un CCU pour pouvoir utiliser ces outils, sinon elles peuvent adopter des dispositions pour sa création au préalable. Il est également important de savoir que la majorité des CCU sont constitués de membres bénévoles et que les municipalités sont en droit de charger des frais aux demandeurs de permis qui couvriront l’examen du dossier par le comité, dans la mesure où ces frais sont raisonnables.

Étude de cas

En 2013, la municipalité de Deux-Montagnes a élaboré un PPU pour encadrer le développement des derniers terrains vacants de l’entrée ouest de la ville. Elle souhaite attirer de nouveaux résidents aux besoins différents et appliquer un aménagement plus responsable du territoire, en optimisant l’utilisation du sol par l’implantation harmonieuse d’autres typologies résidentielles que les maisons unifamiliales existantes et en favorisant les déplacements actifs et collectifs par l’aménagement des voies de circulation.

SUBVENTIONS ET INCITATIFS FINANCIERS

Au-delà des outils urbanistiques à leur disposition, les municipalités peuvent accompagner leurs mesures de consolidation urbaine :

  • Par des subventions ou des incitatifs financiers (aides à la construction, crédits de taxes, gratuité ou remboursement du permis de construction);
  • En encourageant les citoyens à construire à proximité ou au sein de collectivités existantes;
  • Par le recours au programme de certification LEED qui accorde des points (10 au total) pour la qualité de l’emplacement des constructions dans un contexte socialement et écologiquement viable (emplacement et liaison (EL)). Ainsi, il est possible d’obtenir des points en construisant dans des emplacements préférentiels (crédit 3), par exemple en bordure de terrains déjà aménagés (3.1), en site intercalaire (3.2) ou sur des sites déjà aménagés (3.3).

Avantages

Les subventions et les incitatifs financiers permettent aux municipalités de montrer leur engagement dans un développement plus durable de leur territoire, mais aussi d’inciter les promoteurs et les citoyens à recourir à l’habitation écologique.

À prendre en compte

Les diverses mesures financières incitatives ne peuvent pas s’appliquer sur une période indéterminée, compte tenu du coût qu’elles représentent pour les municipalités et de l’inefficacité que cela pourrait engendrer. Elles peuvent donc établir des montants et des périodes de validité renouvelables, en fonction du succès des mesures.

Étude de cas

La municipalité de Baie-Saint-Paul accorde un crédit équivalent au montant de la taxe foncière pour la construction de bâtiments neufs au sein du périmètre urbain admissible au développement, dans les trois premières années suivant la prise de possession de la résidence. Les bâtiments admissibles sont ceux qui ont reçu un permis de construction préalablement émis à l’exécution des travaux et dont la date d’émission se situe entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2015.

Le crédit de taxe est équivalent à 100 % de la taxe foncière de l’immeuble calculée sur la valeur ajoutée à l’évaluation du terrain suite à l’ajout du bâtiment principal sans toutefois excéder la somme de 5 400 $. Une bonification du crédit de taxe foncière est prévue pour un bâtiment répondant aux critères d’une certification LEED, soit l’ajout d’une année (pour un maximum de 7 200 $). La subvention est octroyée une fois que le bâtiment est officiellement certifié et que la présentation des pièces justificatives est effectuée à la municipalité.

COMMUNICATION ET SENSIBILISATION

Les municipalités peuvent sensibiliser leurs citoyens sur la nécessité d’adopter des mesures favorisant la densité, en insistant sur l’importance des effets négatifs de l’étalement urbain sur leur territoire, que ce soit en termes de coûts, de services ou d’environnement. Elles peuvent également promouvoir certains atouts de la densité, comme une consommation locale facilitée par l’implantation de services de proximité, des déplacements plus courts ou une dynamique de voisinage plus importante.

Pour cela, elles peuvent, entre autres :

  • Organiser des séances d’informations publiques sur le sujet;
  • Mettre à jour son site internet avec les nouvelles informations sur les mesures et proposer de l’information sur les réseaux sociaux;
  • Définir des objectifs chiffrés sur les économies potentielles (citoyens et municipalité);
  • Faire des campagnes de sensibilisation bénévoles;
  • Promouvoir la consommation locale;
  • Organiser des journées spéciales pour faire découvrir la vie de quartier;
  • Développer des partenariats avec les commerces pour proposer des offres promotionnelles.

Avantages

En insistant sur l’importance sociale et spatiale de créer un milieu de vie dense sur leur territoire, les municipalités montrent leur volonté et leur capacité à prendre en considération les nouveaux enjeux qui permettront aux citoyens d’améliorer leurs habitudes de vie, mais aussi d’agir pour réduire leur empreinte écologique.

À prendre en compte

La densité et la compacité demeurent encore associées à un manque d’intimité par les citoyens, en raison du nombre plus élevé d’habitants pouvant cohabiter dans un même endroit. Les municipalités peuvent donc insister sur les bienfaits du voisinage et ses nombreux avantages pour développer une vie de quartier.

Étude de cas

La ville de Québec souhaite appliquer un PPU sur le plateau centre de Sainte-Foy pour permettre une revitalisation de ce secteur à très faible densité où sont présents de nombreux stationnements et autres espaces peu attrayants. Les travaux commenceront par le boulevard Laurier, qui devrait accueillir des édifices à usages mixtes pouvant compter jusqu’à 27 étages sur le côté nord et 10 sur le côté sud. La ville de Québec pense créer 2500 unités d’habitation sur le boulevard et surtout développer un cadre de vie agréable, vert, avec de larges trottoirs et des petites places publiques. Le projet bénéficie d’une large promotion dans les médias (presse provinciale, presse locale, réseaux sociaux), mais suscite également quelques critiques compte tenu de son exposition.

Pour en savoir plus :

[1] Système d’évaluation LEED ND, Conception et aménagement des quartiers, Crédit 2 : Développement compact