Vivre dans une mini-maison? Pas à tout prix!

La taille des maisons unifamiliales a beaucoup changé depuis l'après-guerre, passant de 750 pieds carrés pour la maison unifamiliale canadienne classique, dans les années 1940, à une moyenne de 2 000 pieds carrés dans les années 1980… De manière inversement proportionnelle à la taille des familles! En considérant tous les types de logements, cette fois, l’Office national de l’énergie établissait pour le Canada la superficie moyenne à 1 250 pieds carrés en 1990 et 1 378 pieds carrés en 2008 (SHQ 2010).

Plus l'habitation est vaste, plus elle occasionne une grande consommation de matériaux, d'équipements, beaucoup de déchets (1 pi² construit produit 2 kg de déchets, selon l’Agence américaine de protection de l’environnement - EPA), mais aussi plus de chauffage nécessaire, plus de taxes, plus de frais...De plus, de nombreuses maisons possèdent des pièces inutilisées.

On comprend aisément que plusieurs veuillent construire une plus petite maison. Surtout qu’avec un même budget, on peut plus facilement optimiser la construction pour qu’elle soit plus efficace, plus durable, plus rentable. Par exemple, une maison certifiée LEED V4 de 2 chambres, qui ne doit pas excéder les 1 600 pi², permet de sabrer sur les coûts de chauffage et de climatisation, puisqu’elle est plus performante, en plus d’avoir moins de superficie à chauffer.

Dans le cas d’une petite maison, on parle d'une superficie entre 600 et 1000 pi², pour une mini-maison, c'est entre 300 et 600 pi² et les micro-maisons, ne dépassent pas 300 pi² (L'Arpent, 2017). Intrigant, non? Penchons-nous sur le cas des mini et micro-maisons, mieux connues comme les tiny houses.

Bien que construire une mini-maison puisse sembler un bon investissement au premier abord, la question se révèle en fait un peu plus complexe... Tout dépend en fait de votre style de vie, du contexte, du choix du terrain et de la façon dont la maison est construite...

Pour de nombreux propriétaires, la raison principale de construire une mini ou une micro-maison est de réduire leur consommation personnelle et leur empreinte écologique. Nous sommes entièrement d'accord avec cette idée! Mais les bonnes intentions ne mènent pas automatiquement aux résultats souhaités.

Nous avons donc examiné cette tendance émergente dans l'habitation au Québec, afin d'explorer les bénéfices et les limitations de ces (toutes) petites maisons. Avant de surfer la vague des tiny houses, voici donc quelques éléments à considérer.

Mini, micro-maison : une solution aux changements climatiques?

Les habitations qui ont le plus faible impact

Regroupé, c’est mieux. Les appartements et les condos, souvent plus petits en superficie que les maisons unifamiliales, sont des unités empilées les unes sur les autres, avec des ascenseurs ou des escaliers communs, des laveries et des espaces partagés, mais surtout, avec un partage important de la chaleur (murs, plafonds, planchers mitoyens). Si vous avez la chance d'obtenir une unité orientée sud dans un bâtiment bien fait, vous pourriez à peine avoir besoin de la chauffer!

En effet, la plupart des appartements auront un seul côté de leur espace exposé aux éléments de la nature, tandis que toute maison unifamiliale aura cinq côtés exposés.

Un appartement ou un condo n'aura probablement pas de panneaux solaires, par exemple, mais ce type de logement se classe facilement parmi les choix d'habitation à plus faible impact. En effet, en plus de la chaleur partagée, ils utilisent les infrastructures existantes (eau/égouts/électricité) et sont généralement à proximité des lignes et des services de transport en communs, ce qui rend les pires d'entre eux plus durables que beaucoup de maisons « écolos » se trouvant en dehors des centres urbains. Et vous pouvez même regarder plus loin, du côté des coopératives d’habitations, qui partagent aussi des espaces extérieurs et intérieurs et des ressources.

Il est indéniable que la densité de logements et les ressources partagées des centres urbains seront le meilleur moyen de réduire votre empreinte carbone personnelle. Mais nous sommes conscients du fait que la vie urbaine n'est pas pour tout le monde, pour toutes sortes de raisons (financières, professionnelles, personnelles...). Mais si vous voulez vivre loin des centres urbains, la tiny house est-elle la solution ultime?

Mini-maison : calculs des coûts et investissements

Une mini-maison vous coûtera certainement moins cher qu'une maison de taille moyenne, c'est un fait. Par contre, en matière d'efficacité de l'investissement, si vous ramenez les calculs au pied carré, on arrive souvent au double du prix. Vous pouvez construire une maison pour plus ou moins 250 $ par pi², mais les toutes petites maisons peuvent facilement grimper jusqu'à 400 $ au pi², ou même plus. Cela est dû à l'économie d'échelle et aux coûts de base, incompressibles: vous avez toujours besoin d'une cuisine, d'une salle de bain, d'une source de chaleur et d'un système de ventilation, de fenêtres et de portes; mais au lieu de coûts répartis sur 1 000 pi² ou plus, ils sont rapportés sur aussi peu que 100 pi².

Donc, relativement à la superficie, vous paierez probablement beaucoup pour une petite maison. Cela dit, vous ne payez pas votre maison « relativement », et il est vrai que les mini et micro-maisons peuvent faciliter l'accès à la propriété pour les foyers les plus modestes. Mais ces modèles réduits ne constituent pas non plus une alternative viable au logement abordable et social. En soi, la propriété n’est pas accessible à tous (L'Arpent, 2017).

Si vous parvenez à obtenir un permis pour construire une maison de moins de 600 pieds carrés (plusieurs municipalités s’y opposent, nous y reviendrons), vous aurez également à régler les coûts inévitables d'achat de lot, de permis, de plans, de fosses septiques, de puits (ou les coûts correspondants pour accéder aux services de la ville).

Il est également important de savoir qu'en construisant une habitation hors norme (cela est vrai aussi pour une très grande maison), on se confrontera possiblement à un moins grand intérêt pour l'éventuelle revente. Car, après tout, une habitation est un bien immobilier, au même titre qu'un lieu de vie. La liste potentielle des acheteurs sera alors considérablement réduite et la revente deviendra une préoccupation réelle. Dans ce cas, l'investissement en aura-t-il valu la peine? Donc, même si les coûts d’exploitation d’une très petite maison sont certainement inférieurs en raison de la taille, la valeur monétaire de la tiny house ne représente pas le meilleur des arguments pour se la procurer.

Autre limite, si la mini-maison est localisée en milieu isolé, l’éloignement contribue à augmenter l’empreinte environnementale de la famille (dépendance à l’automobile, longs trajets, etc.). Justement, et si on la mettait sur roues? On pourrait alors se déplacer et se loger. Est-ce une bonne idée?

La micro-maison sur roues, une bonne idée?

Notre réponse en un mot : non.

Puisque les maisons sur roues sont généralement mobiles, elles doivent alors se limiter à 8,5 pieds de large pour répondre aux réglementations routières. Elles seront ainsi généralement moins isolées, malgré les efforts de certains, comme le concepteur de ce projet de mini-maison intéressant. De même, les maisons mobiles sont exemptées des exigences de performance des Codes du bâtiment. Il est donc facile de négliger performance et durabilité. Sans mentionner le fait que ces maisons auront 6 côtés exposés aux éléments! Sur une base par pied carré, vos coûts de chauffage pourraient finalement être parmi les plus élevés.

Et que pensez-vous qu’il faille utiliser pour la déplacer? Vous ne tirerez pas une maison derrière une voiture électrique, ça c'est sûr. Très probablement, vous aurez besoin d'un gros camion, un genre de F250 Super Duty qui pourrait consommer facilement 16 litres aux 100 km. Donc, malgré les meilleures intentions de réduire la taille de la maison et les émissions de carbone, les petites maisons sur roues peuvent vous forcer à adopter un mode de vie vagabond au diesel.

Électricité, eau et égouts… d’autres problématiques liées aux toutes petites maisons mobiles (réservoir de stockage pour l’eau, toilettes à compost, traitement des eaux…). Quelles sont les options d'alimentation en énergie? Installer des panneaux solaires et des batteries, ou trouver un endroit pour se brancher, comme un parc de maisons mobiles ou véhicules récréatifs (VR). Plus de coûts, plus de tracas. Et dans quelle mesure les bardeaux de toiture résisteront-ils face à un vent constant de 100 km?

Finalement, de nombreuses villes ont des règlements limitant le temps que vous pouvez garer une maison mobile, certains aussi peu que 24 heures. Il vous faudra donc sans doute interrompre le camp peu de temps après et reprendre la route.

Des tiny house sur roues, avec une serre. Est-ce mieux ?

Pourquoi cette question? Parce que ça existe! Nous en avons vu récemment passer plusieurs sur les réseaux sociaux. Il est important de faire le point.

C’est joli sur Instagram, et ça inspire un mode de vie plus insouciant, assurément. Mais tirer une serre sur la route pendant deux mois pour récolter quelques tomates ne représente pas, à notre avis, le meilleur modèle de « bâtiment écologique ». L’impact climatique de la production alimentaire est déjà assez élevé sans qu’on ait besoin de l’augmenter.

La serre sur roues nous rappelle un peu le earthship, ce type de construction qui se présente comme une solution mais qui, selon nous, n'améliore pas autant les choses qu'on pourrait le penser, surtout en climat froid. Alors qu’on s’efforce de réduire nos émissions et notre empreinte carbone, certains écolos construisent des maisons avec des isolations minimales et les tirent sur les routes… Bref, une mini ou une micro-maison peut-être, mais bien ancrée sur une dalle sur sol et avec une serre construite à côté  !

Les enjeux municipaux des mini-maisons

Dans leurs règlements, les municipalités exigent des tailles minimales d'habitations. Il arrive que la superficie de base de certaines soit vraiment élevée, probablement pour maintenir leur standard immobilier et s'assurer des rentrées d'argent (provenant des taxes) conséquentes. Construire une micro-maison dans ces municipalités serait considéré comme une violation de règlement. À ce sujet, précisons que : 

• Les règlements de zonage en vigueur dans les municipalités déterminent généralement la taille minimale d’une maison par secteur, ce qui requiert souvent une démarche administrative dérogatoire ;
• Au Québec, il est interdit (presque partout) d’installer une micro-maison supplémentaire sur un terrain bâti, en tant qu'annexe résidentielle.

Si on construit une mini-maison additionnelle à la maison principale, dans un quartier d'habitations unifamiliales, la municipalité peut craindre que cela fasse baisser la valeur foncière des propriétés avoisinantes. Certaines villes ne se donneront ainsi pas la peine de revoir leurs règlements à la baisse.

Ceci dit, certaines municipalités sont favorables aux micro et mini-maisons : elles abandonnent leurs exigences minimales de superficie et explorent l'idée d'un nouveau concept dans certains quartiers. La dernière fois que nous avons vérifié, il y avait 17 municipalités du Québec qui acceptaient, ou étaient en voie d’accepter, des projets domiciliaires de petites maisons, principalement sur fondations. Citons quelques projets:

• Le Petit Quartier, Sherbrooke : 75 mini maisons de 16 x 30 pi (480 pi²) où chaque propriétaire gère sa maison, mais où il est également responsable de la gestion, de l’entretien et du développement de ce parc immobilier.
• Le domaine Nature sur le lac, Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson : 200 terrains disponibles pour des micro-maisons entre 384 et 800 pi² avec vue sur le lac et accès à une plage privée, à condition de se soumettre aux règlements en vigueur.
• Espace Pur, Sainte-Brigitte-de-Laval : 36 terrains pour accueillir des mini-maisons entre 511 et 1 380 pi², plus un espace commun comprenant une montagne et un jardin communautaire, et près de tous les services.
• Domaine Valdie, Saint-André Avelin : 45 mini-maisons de moins de 999 pi² en développement.
• Micro Lanudière, Chertsey : 34 Tiny House livrée clé en main via Confort Design.
• Domaine de la Vallée, Gore : Un domaine entouré d’arbres développé pour accueillir des mini maisons, sans superficies minimales.
• Domaine du Manoir, Saint-Côme : Complexe d’habitations clés en main réservé à la construction de micro-habitations.
• Rue Welch, Farnham : 54 petits terrains situés proche des principaux services et destinés aux mini maisons clés en main.
• Domaine le campagnard, Shawinigan : 200 terrains disponibles pour la construction de tiny houses usinées et développées par Confort Design, avec 35 % de la superficie du domaine réservé pour la protection des milieux humides.

Des municipalités qui permettent les micro-maisons :

• Québec : la Ville a annoncé début mars 2020 qu'elle autorisera les mini-maisons situées en fond de cour de terrains résidentiels unifamiliaux sur son territoire, à l'occasion de la refonte de sa politique d'habitation
• Mont Saint-Hilaire : les UHA sont autorisées à Mont-Saint-Hilaire depuis 2017, mais les projets ne se sont pas encore concrétisés, car le règlement prévoyait un maximum de 500 p.c. La Ville prévoit à court terme retirer la superficie maximale du règlement pour garder seulement une limite relative à la taille de l'habitation principale et du terrain pour permettre plus de flexibilité.
• Lantier : La municipalité d'origine du mouvement, où a eu lieu les quelques éditions du Festival des mini-maisons. Le projet de développement a été annulé en raison de la faillite de l'OBNL, ce qui témoigne de la difficulté de développer des quartiers de mini-maisons en milieu isolé.
• Dixville : 18 terrains disponibles dans le cœur villageois pour des mini maisons avec superficie minimale de 366 pi².
• Papineauville : Un règlement de modification de zonage permet maintenant de construire des maisons avec une superficie minimale de 350 pi² dans le périmètre urbain, et de 160 pi² à l’extérieur du périmètre.

La liste n’est pas exhaustive et le dossier est en constante évolution. Le mouvement québécois des mini-maisons a réalisé une carte représentant les quartiers dédiés, les municipalités qui autorisent et autres ouvertures à ce type d'habitations. 

Mini ou micro-maison sur fondations permise par la municipalité… On se lance?

Une famille désire une mini-maison, renonce à la faire sur roues et à bénéficier d'une haute valeur de revente, et le règlement municipal le lui permet. Est-elle exempte de tracas? Évidemment pas.

Il semble que l'image romantique et la qualité de vie puissent parfois être les premières à disparaître dans ces petites habitations : les espaces restreints et le manque d'intimité peuvent peser même sur les couples les plus proches, sans parler de l’idée d’élever des enfants par-dessus tout ça. Il faut être prêt à faire un genre de voyage de camping infini en famille. Ce sera amusant, mais possiblement pas pour très longtemps.

Aussi, concevoir une maison dans laquelle vous envisagez de vivre sur le long terme doit tenir compte de la mobilité réduite qui accompagne le vieillissement. Vous aurez probablement plus de chances de réussir si votre maison est conçue de manière à pouvoir vivre sur un seul niveau. Une salle de bain complète et une chambre au rez-de-chaussée d'une maison éliminent le besoin de négocier des escaliers, et il est difficile de voir la chambre en mezzanine typique d'une petite maison convenant aux personnes âgées. Et cette question ramène la valeur de revente dans l'équation : si vous vous retrouvez coincés avec une taille de maison qui n'est pas en demande, vous pourriez avoir un du mal à trouver un acheteur.

Le rangement est un autre enjeu. Dans si peu de pieds carrés, les espaces de rangement peuvent être optimisés, certes, mais pas à l'infini. Si vous avez construit ou prévoyez construire une petite maison, vous aurez besoin d'outils. Où iront-ils quand vous aurez terminé? Votre maison peut être petite, mais elle aura toujours besoin de l'entretien normal dont une maison a besoin, nécessitant une collection d'outils un peu plus étendue qu'un tournevis multi-têtes et un marteau. Si vous n'avez pas de place pour toutes vos affaires, où finiront-elles? Pensez à cette question avant de vous lancer. 

Alors, quand une mini maison est-elle pertinente?

Oui aux mini-maisons, dans certains cas!

Premièrement, et ça pourra vous paraître surprenant, elles ne doivent pas être trop petites. À un moment donné de votre vie, vous voudrez avoir un ami, vous allonger dans un bain ou vous coucher sans grimper sur une échelle. Réduisez la taille de la maison, mais restez réaliste à ce sujet, et essayez peut-être de vivre dans la taille d'espace désirée avant d'acheter ou de construire. Un couple minimaliste pourrait théoriquement répondre à tous leurs besoins en 500 pi², mais plus petit que cela vous laissera probablement envie de plus à un moment donné.

Ensuite, il faudra réduire le coût de fonctionnement de la petite maison. À cet effet, elle devrait puiser dans tout ce qu'une ville a à offrir en termes d'électricité, d'eau et d'égouts. Un exemple parfait de cela est le mouvement des maisons de ruelles de Vancouver, ou celui des unités d’habitation accessoires (UHA), ces petites maisons de fond de cour. Lorsque vous supprimez la grosse plomberie de l'équation, vous aurez généralement plus de chance d'obtenir un permis pour construire (ou faire livrer) une structure supplémentaire sur une propriété.

Ce qui nous amène au choix de la localisation. Une petite maison prend tout son sens si on peut la construire dans un centre, avec des services de proximité, où les terrains sont déjà développés. Dans le cas de Vancouver, où le logement abordable est une crise majeure et où le terrain en question fait déjà partie d'un lot notarié, l'économie est tout à fait logique. Il en va de même pour Montréal, Québec, Sherbrooke et toutes les autres villes du Québec! Les maisons de fond de cour sont grandement en demande et peuvent représenter une source de revenus complémentaire.

Autres éléments à prévoir si on veut une mini-maison

Vraiment, ce dont une mini-maison a le plus besoin, c'est d'être construite sur dalle, et d'avoir une remise. Aussi, et cette recommandation vaut pour toutes les nouvelles constructions, évitez le sous-sol! 

Pour conclure et nous assurer que notre message soit clairement passé, nous soulignons que nous pensons que la construction en « petit » est une excellente idée et les bâtiments innovants peuvent toujours en inspirer d’autres. Nous félicitons les constructeurs, propriétaires et locataires de petites maisons : ils nous rappellent que nous n'avons peut-être pas besoin d'autant d'espace et de choses que nous le pensons.

Cet article explore simplement les raisons pour lesquelles les mini et micro-maisons ne doivent pas être perçues comme des « solutions miracles » pour résoudre les problèmes de logement.

Quoi qu’il en soit, les témoignages sont généralement très positifs, comme le démontrent les propriétaires d'UHA, et même Camille d’Écohabitation, qui a vécu quelques années dans une UHA au fond d’une cour.

Vous en savez maintenant plus sur les avantages et les inconvénients des mini-maisons. Trouvez plus de pages sur la construction durable ci-dessous et dans notre guide de la construction écologique. Planifier la construction d'une maison neuve Construisez une petite maison préfabriquée Écohabitation Des idées de rangements ingénieuses pour les petits espaces Trouvez des professionnels et des produits ainsi que des projets de maisons écologiques exemplaires dans notre répertoire de l'habitation durable.

SOURCES

• 3 Quartiers de mini-maisons à surveiller
• Les municipalités qui acceptent les mini-maisons au Québec
• Is tiny house living in a cold climate good or bad for the planet?
• Tiny house with attached and mobile greenhouse - good or bad idea?