Récemment, nous vous avons fait un topo sur les coopératives en habitation ; des logements qui sont très, très recherchés ! Il n’est pas toujours facile de s’y trouver une place, mais avec la bonne démarche, on augmente ses chances.  Et à défaut de trouver la perle rare, on peut toujours créer sa propre coopérative! Voici tout ce qu'il faut savoir pour faire une entrée réussie dans le monde des coop.

Premier pas: magasiner sa coopérative

Pour se sentir chez soi, notre habitation doit répondre à nos besoins, certes, mais aussi être un peu à notre image. Il est donc important de prendre le temps de choisir sa coopérative en fonction de son lieu bien sûr, mais aussi de sa taille et éventuellement de sa vocation. Et pour en trouver une dans sa région, il suffit de consulter le site de la fédération. C’est déjà tout simple, mais on a tout de même pensé à vous mettre la liste, ici:

Ensuite, postuler

Après avoir identifié la coopérative qui répond le plus à ses aspirations, on présente une demande, puis on répond au questionnaire transmis par le comité de sélection. Selon les réponses fournies, le comité pourrait vous convoquer en entrevue.

L’évaluation de votre candidature se fera selon différents critères, comme par exemple vos connaissances sur le mode de vie qu’une coop implique, votre esprit de communauté, votre niveau de participation, vos compétences pouvant servir au groupe, etc. Bref, vous l'aurez compris, le but est de trouver le match parfait, pour que tous puissent bénéficier de l'arrivée d'un locataire heureux d'être là.

Coopérative d’habitation Viau et Domaine Renaissance © Geiger Huot

Démarrer un projet coopératif

À défaut de vous trouver une place dans une coopérative d’habitation existante, il est toujours possible de créer la sienne. En effet, dans un contexte de pénurie de logements au Québec, il est possible de prendre en charge ses conditions d’habitation.

Pour en savoir plus, nous avons contacté Ronald du Temple (R.T.) chez Atelier Habitation Montréal, un formateur et accompagnateur technique pour les groupes désirant développer un projet de coopérative. 

Voici comment, en sept étapes:

1. Rêvez à votre projet

Bravo, vous êtes sur la bonne voie pour devenir autonome, propriétaire et payer moins cher!
R.T. : « Je conseille à quelqu'un de s'inscrire sur la liste de demandeurs de logements auprès d'un groupe de ressources techniques (GRT) et à la FECHIMM dès cette étape. Le processus qui suit est compliqué et mieux vaut démontrer son intérêt, et se faire accompagner, dès le début ».

2. Formez votre groupe

Un minimum de cinq membres est nécessaire pour former une coopérative. 
R.T. : « Anciennement, la loi exigeait 12 membres. Aujourd'hui, à l'image des petites coopératives et des petits bâtiments, seuls 5 membres sont exigés, mais ils sont obligatoires! ». La loi C-67.2 pour les coopératives peut être consulté en ligne. (Voir l'article 7). 

3. Publicisez l’existence de votre groupe

Auprès du Registraire des entreprises du Québec ainsi que du ministère de l’Économie, Science et Innovation (MESI). 

4. Fournissez les requêtes, avis et divers documents exigés par le ministère

Une liste vous sera acheminée lors de cette étape.
R.T. : « Les procédures pour les coopératives sont particulières. Le MESI rend disponible sur son portail des Outils d'aide pour assurer aux membres de rencontrer toutes les exigences ». Pour télécharger directement le formulaire... 

5. Développez le projet une fois l’existence légale accordée

Ici, une expertise est essentielle. Des groupes de soutien spécialisés sont disponibles dans toutes les régions du Québec. Vous pouvez contacter votre fédération locale (voir ci-haut la liste) ou encore le portail de l'Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ). L’accompagnement se fait de l’achat de terrains ou de bâtiments à la construction, ou la rénovation.
R.T. : « Je conseille encore d'aller chercher une expertise dès le départ, avant même d'obtenir l'existence légale. Car pour s'incoporer, il faut un terrain ou un bâtiment, et par expérience, je peux vous dire que ce n'est vraiment pas facile à trouver. Votre GRT pourra vous guider au niveau de la recherche de terrain afin dès le départ, alors même que vous rêvez encore ».

6. Prenez connaissance des divers programmes et subventions

R.T. : « Au départ, dans les années 80-90, il y avait des programmes fédéraux très généreux. Mais vers la fin des années 90, les subventions ont été transférées au niveau provincial et elles servent depuis à la restauration des bâtiments majoritairement. Dans les années à venir, le fédéral va réinvestir de grandes sommes dans les coopératives, mais elle servira encore une fois à rénover les logements et bâtiments existants uniquement.

À l'heure actuelle, la seule aide pour un groupe qui veut construire une coopérative est AccèsLogis, de la Société d'habitation du Québec, qui demande que le bâtiment soit acccompagné d'un groupe de ressources techniques et certifié Novoclimat. Un groupe peut toujours regarder auprès des municipalités, ou au niveau des organismes communautaires, selon la mission de la coop., mais en somme, il faut se débrouiller pour une grande partie des fonds ».

7. Réalisez votre projet

Et vivez mieux !
R.T. : « Un conseil au final : armez-vous de patience! Même si l'idée en vaut clairement la peine, développer un projet de coopérative demande beaucoup de temps. Il y a énormément de bureaucratie, il faut trouver le terrain... J'accompagne un projet en construction dans le Mile-End qui a prit 12 ans à se mettre en place !  ».

Ronald conseille également de bien se préparer au niveau de la conception, des choix des matériaux: «Comme les projets sont divisés par étapes, et que chaque étape est longue et donc souvent plus dispendieuse que prévue, on arrive souvent en fin de projet avec des manques au niveau des budgets. Et c'est la finition qui écope. C'est très dommage car à long terme, ça revient plus cher de poser des matériaux de mauvaise qualité, puisqu'il faut les entretenir et les changer plus souvent ».

Coopérative Le courant du quartier à Rivière-des-Prairies – Pointe-aux-Trembles, un projet de Bâtir son quartier. © Denis Tremblay.

Murielle Laurence Kwendé, Chargée de projets chez Groupe CDH, un groupe-conseil en développement de l'habitation, abonde dans le même sens : « Les freins principaux pour un groupe qui désire se créer sa coop étant de trouver un terrain à coût abordable et peu ou pas contaminé (pour la construction neuve), ou encore un édifice qui a besoin de rénovations majeures dont le prix de vente est abordable, nos principales recommandations sont de trouver un GRT. Ils vous aideront également au niveau des programmes de subvention ».

Par manque de fonds, les coopératives ne mettent donc généralement pas l'accès sur le côté vert, écolo, du projet. Le projet Coteau Vert, de Bâtir son quartier, est une exception...

Coteau vert, le projet coopératif et écologique

Le Coteau vert est une coopérative d’habitation de 95 logements qui réunit 300 résidents qui ont à cœur l’engagement collectif, la famille et la protection de l’environnement. Le projet a vu le jour grâce à l'accompagnement de la GRT Bâtir son Quartier tout au long du processus.

Située dans le quartier Petite-Patrie, la coopérative écoresponsable est bordée par le métro Rosemont et son terminus d’autobus, une piste cyclable, des parcs et de nombreux services. Les membres derrières le projet ont tenté d’intégrer le plus possible les principes d’habitation écologique et saine dans la réalisation et l’usage des immeubles de la coopérative: intégration des principes TOD, jardins communautaires, récupération de la chaleur des eaux usées, structure pouvant accueillir des panneaux solaires, rétention des eaux pluviales, optimisation de l’apport solaire passif, chauffage géothermique, matériaux sans COV... La liste des attributs écologiques et innovants est longue! Un Comité vert qui s'occupe de gérer leur politique de développement durable a également été mis en place.

© Bâtir son quartier

Nous avons contacté Yann Omer-Kassin (Y.O.-K.), agent de développement chez Bâtir son quartier, pour en savoir plus sur ce projet qui se démarque à tous points de vue!

Écohabitation: « Par manque de fonds, il est plutôt rare que les nouveaux projets de coopérative soient écologiques! Quels sont les ingrédients de la réussite de ce projet? »

Y.O.-K.: « Le financement des projets de logement communautaire présente régulièrement un défi auquel nous devons faire face. Coût de la propriété, coût de décontamination des sols, taux d’intérêt, contraintes du site, coût des travaux, etc., sont autant de d’obstacles avec lesquels nous devons composer et pour lesquelles nous trouvons toujours une solution.

En ce sens, les besoins des membres de la coopérative d’habitation le Coteau vert ne sont pas bien différents en termes de défis de financement. Nous y sommes arrivés en optimisant les coûts du projet de concert avec les membres fondateurs et les professionnels, en développant un argumentaire misant sur la relation intrinsèque entre le logement communautaire et le développement durable et en présentant le projet pilote auprès de partenaires pouvant trouver un intérêt de s’y impliquer techniquement et financièrement. »

Écohabitation: « Avez-vous été chercher des subventions spéciales ? »
Y.O.-K.: « Oui, nous avons convaincu plusieurs partenaires tels que la SCHL, Gaz Métro, les Caisses Desjardins à s’impliquer dans cette aventure. Pour y arriver, nous avons développé l’équivalent d’un plan d’affaire pour un projet démonstrateur dans lequel nous avons misé sur les arguments d’efficacité énergétique, d’évolutivité des bâtiments, de recours à des énergies renouvelables et à des matériaux durables. Le groupe ciblé, des ménages à faible et moyen revenu souhaitant réaliser un projet d’habitation communautaire, a aussi été mis en valeur.

© Bâtir son quartier

 
Écohabitation: « Si un groupe veut démarrer une coopérative verte, que conseillez-vous ? »
Y.O.-K.: « Je leur conseille de définir clairement les besoins auxquels les membres veulent répondre avant de développer le projet. Par exemple, veulent-ils réduire la facture énergétique des logements, réduire l’empreinte écologique du projet global, mettre sur pied des espaces des activités écologiques telles que jardins communautaires, une clinique de réparation de vélo, un point de chute pour panier bio, etc. Il faut vraiment prendre le temps d’analyser et de comprendre dans quel milieu le projet d’habitation s’intégrera. Et être prêt à s’impliquer dans la conception du projet avec les professionnels. »

Écohabitation: « Selon vous, quelles sont les erreurs à éviter ? Quels sont vos meilleurs coups ? »
Y.O.-K.: « Trop mécaniser les projets d’habitation communautaire au nom d’une réduction de la facture énergétique ou de l’accès à des énergies renouvelables présente un risque de dépenses accrues en exploitation du projet et de temps d’implication supérieur à ce qui devrait normalement être consacré par des membres d’une coopérative. Il faut éviter que le projet d’habitation communautaire devienne une vitrine technologique; le premier objectif d’une coopérative d’habitation est d’abord de développer un milieu de vie où les personnes peuvent se loger adéquatement et de manière abordable. L’approche low tech sans jamais compromettre l’abordabilité et le confort des ménages serait probablement l’approche à préconiser.

Parmi les bons coups dont nous sommes fiers, j’aime mentionner le changement de paradigme de plusieurs partenaires par rapport à l’habitation communautaire, à savoir que les projets de logements communautaires s’inscrivent dans une démarche de développement durable. »

Le mot de la fin

« Partir sa coop aujourd’hui n’est pas la même chose qu’il y a 40 ans. Dans le temps, les gouvernements fédérale et provinciale investissaient beaucoup d’argent dans ce genre de projet, ce qui n’est plus le cas. Il peut être très dur de partir un projet de 3 millions sans aide! », avertit Louise Lavallée, consultée pour notre premier billet. Les grosses coopératives d’envergure sont donc moins la norme aujourd'hui. On voit plutôt des plus petits projets de 6-8 unités.

Louise recommande également de ne pas viser trop gros: « En plus des coûts initiaux, ce n’est pas si simple de gérer plusieurs habitations, surtout si on a pas d’expérience. Dans notre cas, les 150 unités ont été scindées en 5 comités distincts. C’est vraiment plus simple à gérer ».

Un autre aspect à prévoir, selon Louise, est d’avoir une vision à long terme : « Certaines villes, comme Montréal, offrent des terrains pour ce genre de projet. Dans notre cas, nous avions signé une entente de 53 ans. La location se termine donc dans 15 ans, et la ville deviendra alors propriétaire. Elle pourrait tout reprendre si elle le voulait. Nous ne sommes pas inquiets, nous avons une bonne entente et notre comité est en pourparlers actuellement, mais il faut garder ce genre de réalité en tête lorsqu’on débute un projet. »

En savoir plus

De nombreux documents sont également disponibles. Voir par exemple: