Malgré son succès, le concept écologique du projet Benny Farm, présenté dans l'article Benny Farm, un modèle écologique québécois pour le développement social, premier volet de notre série sur les quartiers écologiques, a causé certaines désillusions depuis déjà quelques années. La moisissures dans les logements et les problèmes de chauffage et de ventilation, notamment, ont contribué à la polémique autour du projet. Écohabitation a retracé les impressions de ses résidents et des professionnels qui ont œuvré sur le projet afin d’éclaircir ce débat.

État des lieux

En 2007, une partie des habitations de Benny Farm (coopérative ZOO et Chez Soi) subissait des dommages. Alors que ces bâtiments, construits entre 2004 et 2006, avaient déjà reçu des ajustements techniques liés aux équipements, le conseil communautaire NDG, qui s’occupe de soutenir la vie communautaire à l’arrondissement Notre-Dame-de-Grâce, nous a mentionné récemment que les problèmes ne sont toujours pas réglés pour ZOO. En effet, la coopérative est aux prises avec des moisissures dans les logements en demi-sous-sol, qui seraient diffusées par le système de ventilation et ce, depuis maintenant deux ans ! Le système de chauffage y étant relié, lui aussi ne fonctionne plus.

Un problème mécanique ? Apparemment non, puisque la cause du problème de moisissure semble provenir des dégâts d’eau. Selon les experts d’Écohabitation, cette eau se serait sûrement infiltrée dans les murs ou le plancher. Ces derniers n’auraient pas pu sécher et auraient donc potentiellement conservé l’humidité et développé cette moisissure.

De plus, l’absence de ventilation croisée n’a pas facilité les choses, ne permettant pas une circulation d’air optimale (empêchant le séchage). L’origine de ces troubles serait donc structurale et non mécanique.

Malheureusement, tous les habitants du site Benny Farm ne sont pas au courant de ce qui se passe au sein de chaque coopérative. En revanche, les résidents de ZOO restent très solidaires entre eux et travaillent fort pour faire évoluer les choses. Malgré cela, ces désagréments imprévus ont beaucoup affecté la communauté ZOO : certains de ses membres sont même partis par peur de récidive.

Côté technique, les systèmes mécaniques sont toujours là, même s’ils font, pour le moment, plutôt office de décoration. Pourtant, l’ingénieur en chef Martin Roy, de la firme Martin Roy et Associés, nous confirme que les équipements pourraient être facilement remis en route. Cependant, faute d’argent et d’investissement, les ennuis persistent.

Un succès seulement sur papier ?

Du côté de son concept, Benny Farm est une réussite et un grand pas vers l’avenir. Le projet a su accroître la considération sociale en rapport à la rénovation de vieux bâtiments en habitations durables. Ce projet démontre que l’habitation écologique est possible pour une multitude de bâtiments et de revenus.

De plus, même si la passation de la gestion aux citoyens a connu des ratés, il faut reconnaître que le système de gouvernance québécois s’est largement décloisonné pour permettre ce genre de processus. Un tel projet n’aurait jamais pu voir le jour il y a quelques dizaines d’années, à cause de la prédominance du pouvoir municipal dans les projets urbains.

Comme les mauvais coups et échecs font souvent plus parler que les réussites, il nous paraît donc important de mentionner que Benny Farm est un projet pilote de grande envergure et nous soulignons ses atouts et les avancées qu'il a permises. À la lumière du contexte des dernières années, il permet également de recenser d'intéressants défis liés à l’habitat social écologique, auxquels les professionnels et la communauté devront porter une attention particulière.

 

Le point de vue d’Écohabitation avec Benjamin Zizi et Denis Boyer

Lorsqu’on construit un bâtiment durable, il faut tout d’abord penser à son enveloppe, c’est-à-dire à l’isolation et l'assemblage des murs du bâtiment (murs extérieurs, toit, dalle, murs de sous-sol, portes et fenêtres). Mais attention, isoler un mur ne signifie pas emprisonner l’humidité !

Il faut que l’enveloppe puisse évacuer l’humidité qui pourrait se retrouver piégée dans le mur à la suite d’éventuels problèmes de condensation, qui sont souvent la cause de l’apparition des moisissures. L’eau restant prise à l’intérieur du mur, la moisissure se développe à cause de l’humidité.

Une habitation saine et durable doit donc être dotée d’une enveloppe performante (isolation thermique et contrôle de l’humidité), couplée à une ventilation croisée qui régule les taux d’humidité intérieure. Dans le cas de Benny Farm, nous remarquons que les murs des logements en demi-sous-sol sont recouverts de béton à l’extérieur et équipés d’un pare-vapeur sous le gypse. Il est fort probable que le béton ait absorbé l’eau extérieure (pluie, neige, humidité). Cette eau se retrouve alors bloquée par le pare-vapeur qui empêche le séchage à l’intérieur, d’autant plus que l’absence de ventilation croisée n’a sûrement pas avantagé l’évaporation de cette humidité. Voici certains exemples pour améliorer ces types de sous-sol. 

Il faut également savoir que les dégâts d’eau sont assez courants en construction. C’est pourquoi les ingénieurs doivent prévoir le maximum de scénarios, même les plus insignifiants. Il est aussi probable qu’une personne oublie de fermer son robinet d’eau qu’un refoulement d’égoût jaillisse des sanitaires.

Une des erreurs du projet Benny Farm a peut-être été de centraliser la plupart des équipements mécaniques éco-énergétiques (ventilation, chauffage). Certes, le regroupement des systèmes simplifie les choses, mais en cas d’imprévus, tout est affecté. Nous avons pu le constater avec le cas de la coopérative ZOO, qui a dû arrêter son système de chauffage alors que l’incident n'avait au départ que touché la ventilation.

Par ailleurs, il est important de mentionner que plus il y a de systèmes mécaniques installés (chauffage, électricité), plus on rencontre des problèmes techniques liés à ces équipements. En somme, la simplicité d’utilisation et la performance énergétique sont les maîtres-mots d’un habitat écologique durable et fonctionnel. En privilégiant des systèmes simples et décentralisés pour chaque logement, on limite les frais d’entretien et l’envergure des problèmes qui peuvent subvenir. Il devient par contre important d’avoir une bonne gestion de la mise en place des différents systèmes (commissioning).

Les défis de l’habitat social écologique à grande échelle sont nombreux, c’est pourquoi il faut tenir compte de chaque détail. Heureusement, certaines municipalités ont suivi le mouvement initié par Benny Farm et ont abouti à de remarquables performances, comme le projet Bord-de-l’Eau à Longueuil. Les dés sont maintenant lancés, à qui le prochain tour ?