Les vides sanitaires : holà sur l'engouement !

Si l'on se fie aux nombreuses questions reçues via notre service d'assistance, il semblerait que plusieurs nouvelles maisons et chalets s’érigent actuellement sur des vides sanitaires. Le retour à ces caves de service dans les maisons neuves est très inquiétant! À l'origine (maisons construites avant 1930), le béton, les isolants rigides et les systèmes d'étanchéité n'existaient pas. La maison ne pouvait donc pas être accotée au sol. Le seul moyen de la tenir hors du danger des infiltrations et de l'humidité était de l'en éloigner, raison pour laquelle pratiquement toutes les maisons construites avant cette date possèdent des vides sanitaires. Aujourd'hui, plus aucune raison de creuser un vide sanitaire. Ces caves ne présentent pas d'avantage, ni du côté environnemental, ni en ce qui a trait à la science du bâtiment.

Les vides sanitaires dans les maisons neuves

Vous le savez sans doute si vous nous lisez fréquemment: Écohabitation déconseille fortement la construction de sous-sol et encourage plutôt les dalles comme fondation lors de construction de maison neuve. Le vide sanitaire est, selon nous, encore moins pertinent. Il est malcommode, peu importe la perspective, sans parler de la présences de nombreux insectes, poussière, etc... 

Rangement 

Le rangement y est difficile, peu accessible et à risque (inondations, humidité).

Eau, inondation, humidité 

Les problématiques liées aux eaux de surface, aux montées d’eau - lorsque la maison est près d’un cours d’eau - ou aux nappes phréatiques sont nombreuses, ardues et coûteuses à résoudre. De plus, les problèmes d'humidité y sont très fréquents.

Gaz à effet de serre (GES)

Afin de limiter l'exposition à l'humidité et aux gaz souterrains (dont le radon) provenant du vide sanitaire, il faut y poser, tout comme dans le cas du sous-sol, un plastique pare-vapeur en polyéthylène. Cependant, pour le garder intact, il doit souvent être recouvert d'une chape de béton pour le protéger du percement, ce qui doit également être fait au sous-sol. On aura donc besoin d'autant de béton dans un vide sanitaire que dans un sous-sol... Pas de gain intéressant de ce côté-là non plus.  

Plomberie et électricité 

Probablement le seul avantage que le vide sanitaire présente, soit celui d'accéder à la plomberie et à l'électricité. Cela étant dit, avec des systèmes bien conçus, l'accès ne devrait même pas être nécessaire.

Santé

Compt tenu des problèmes d'humidité très fréquents avec ce type de fondation, la présence de moisissures et probable et celles-ci peuvent avoir un effet négatif sur la santé des occupants.

Aspect financier

Le vide sanitaire ne coûte pas moins cher qu'une dalle de béton.

Pourquoi ce retour en force du vide sanitaire?

Hypothèse: les maisons de préfabriqué modulaire ne pouvant pas s'accoter sur une dalle monolithique, le vide sanitaire est donc généralement utilisé. Pourquoi ne pas creuser trois pieds de plus (pour un total de 8 pi au lieu de 5 pi) et ainsi obtenir un espace de vie complet ? Si la crainte concerne le niveau de la nappe phréatique, il suffit d'élever les murs de fondation du sous-sol légèrement au-dessus du sol.

Bref, la quantité de béton et les coûts étant semblables à ceux d'un sous-sol, nous nous questionnons sur les raisons du retour du vide sanitaire. Si vous détenez une réponse, merci de nous la partager. En attendant, Écohabitation conseille, dans le cas d'une construction neuve :

• En ville : un sous-sol complet (ou mieux : un étage, si possible)
• En milieu de faible densité : une dalle sur sol, un étage supplémentaire, un garage ou un cabanon.

Toutes des options bien meilleures que le vide sanitaire... et de loin !

Les sous-sols sont particulièrement à éviter dans le cas où vous habitez dans une région où la nappe est élevée. Elle finira toujours par vaincre les barrières de votre construction, même si elles sont parfaitement posées.

Si vous construisez une maison neuve et que vous désirez l'éloigner des potentiels problèmes liés aux montées des crues ou de la nappe phréatique, il est possible de créer une petite butte de remblais bien compact. Il y a aussi la possibilité de construire une dalle sur sol à faible profondeur adaptée aux sols argileux et sur un site où la nappe phréatique est haute.

Dans le cas d'un vide sanitaire existant

Comme nous l'avons mentionné précédemment, il est très commun de retrouver des vides sanitaires dans les maisons existantes. Si le vôtre ne vous pose pas de problème, tant mieux. Dans le cas où il y aurait de l’humidité, de l'air froid en hiver, des tuyaux qui gèlent dans votre vide sanitaire, pas de panique! Il  est possible de régler ces problèmes et d'éviter les moisissures grâce à des rénovations dans le vide sanitaire.

Inondation, humidité, moisissures

Il peut y avoir ce type de problèmes si la maison est située près d'une nappe ou si elle est atteinte d'humidité ou de pourriture. Dans ce cas, débarrassez-vous de tous les matériaux mouillés, humides ou moisis. Si cela est impossible, dans le cas de la charpente par exemple, il faudra enlever minutieusement toute trace de moisissure et traiter les matériaux par la suite. Sur le bois, les produits à base de bore utilisés en tant qu'agents de conservation offrent une solution valable. Puisque le bore est un minéral, la poudre qui demeure sur les surfaces prévient la réapparition des moisissures.

Le bore (B) est un élément naturel à peu près inoffensif pour l'environnement (sauf dans sa fonction d'antigène dans l'environnement immédiat - il tue les moisissures, mais aussi les insectes et micro-organismes, sur les surfaces traitées). Il fait même partie de notre alimentation ! Attention toutefois de ne pas le confondre avec le Brome (Br), nocif pour la santé.

Quelques exemples de produits: Pre-ser-vor pour les poutres (base de glycol, haute pénétration) et le Penetreat (poudre, moins cher) pour le sous-plancher et la terre au sol, afin d'éliminer les spores.

Il est toutefois important de régler la source du problème qui cause cette humidité excessive. Une autre façon de réduire l’humidité est de poser un ventilateur de salle de bain avec minuterie à l'automne, en hiver et au printemps, et de le faire fonctionner environ 20 min par heure. Le vide sanitaire sera alors en pression négative et ira chercher son air dans la maison plutôt que dehors. Cela devrait permettre de tempérer et d'assécher la cave. (À éviter en été : le ventilateur tirera son air chaud et humide de la maison, ce qui risque de créer de la condensation).

Si vous désirez entreposer dans cet espace, il est possible de couler une chape de béton de propreté au fond. Il suffit de mettre, par-dessus le concassé, un polyéthylène (pare-vapeur) posé en faisant chevaucher les bandes et en scellant soigneusement les joints et le pourtour, puis un styromousse. Vous pourrez alors couler le béton. Ce procédé d’étanchéisation est également primordial afin de freiner le mouvement de l’eau. Il peut être intéressant de poser le pare-vapeur convenablement aussi dans le cas où vous avez des problèmes d'infiltration ou d'humidité et que vous ne désirez pas utiliser l'espace. La pose de sable par dessus le polyéthylène est déconseillée. Il vaut mieux le laisser visible si on n'ajoute pas la chape de béton.

Une autre solution encore plus simple est de prévoir un «pont» ou d'installer des supports qui ne touchent pas le sol afin de ranger vos outils, boîtes et autres items divers. 

Au Québec, la ligne de gel se situe de 4 à 5 pi sous la surface du sol (la profondeur est variable selon la latitude).

Confort thermique

Un vide sanitaire peut entrainer un certain inconfort hivernal et des factures de chauffage non négligeables au rez-de-chaussée. Cela n'est pas idéal, mais on peut remédier à tous ces problèmes avec un peu d'investissement. 

Pour isoler un vide sanitaire en climat froid, on procède de la même manière que pour un sous-sol. Premièrement, il faut isoler et étanchéiser les murs du vide sanitaire. En plus d'améliorer le confort, cela permet de mieux contrôler l'humidité. Cette façon de faire résulte en un vide sanitaire semi-chauffé et donc, sans besoin de chauffage. En effet, la chaleur du rez-de-chaussée s’y transmet et celle-ci ne s’échappe plus.  Plus besoin de craindre que les conduites d'eau ne gèlent.  N'oubliez pas que si votre vide sanitaire fait plus de 5 pieds de haut, il vous faudra ajouter sur les murs un isolant rigide de type Monokote (pare-feu).

Attention : isoler le plancher au-dessus du vide sanitaire peut entraîner un problème de condensation sur les solives. Ce procédé est donc déconseillé. 

Il est finalement possible de chauffer légèrement un vide sanitaire afin d’accroître le confort au rez-de-chaussée, en autant que ce dernier ne soit pas ventilé (vous chaufferez alors l’extérieur). Commencez par régler le thermostat au minimum et observez les résultats. Vous pourrez ensuite réajuster le tir si nécessaire.

Infiltration d'air

Les vides sanitaires sont également des lieux d'infiltration d'air par excellence, surtout lorsqu'il y a des balcons en porte-à-faux avec extension de la solive (typiquement montréalais). Il faudra alors étanchéiser parfaitement le tout à l'air, autant au niveau des murs qu’au niveau du plancher au-dessus du vide. Gicler de l'uréthane partout au niveau des murs et des solives de rive est une bonne façon d'y parvenir.

Isolation des tuyaux

L'isolation des tuyaux d'eau chaude est une stratégie permettant d'améliorer l'efficacité énergétique de l'installation de chauffage de l'eau, surtout si le plancher au-dessus du vide est isolé, mais que les murs de fondation ne le sont pas. Il existe quelques produits pour isoler les tuyaux d'eau chaude (ou froide*):

• La gaine de mousse, qui offre une valeur isolante d'à peu près R-2. Elle est fabriquée soit en caoutchouc synthétique expansée, soit en polyéthylène expansé.
• La gaine de laine de verre, commune en milieu commercial et institutionnel, mais plus rare dans les habitations malgré son coefficient d'isolation thermique (près de R-4).
• Le ruban adhésif isolant pour tuyaux, pour les endroits où la géométrie ne permet pas d'y installer de la gaine de laine de verre.
• En cas de problèmes majeurs avec vos tuyaux, il est toujours possible de les isoler avec du ruban chauffant. 

*L'isolation des tuyaux d'eau froide est une bonne pratique qui empêche la condensation de l'humidité ambiante sur les parois froides des tuyaux, ce qui protège les matériaux de construction de la dégradation due à l'eau.

À ÉVITER

• La pose de fenêtres, de cheminées passives (connues sous le nom de «Saskatoon Loop», ou de trappes de ventilation). Dans un climat comme le nôtre, cela ne règle pas le problème, au contraire. À cause de l'effet cheminée, l'air chaud et très humide de l'été peut entrer par ces trappes et se condenser sur les surfaces fraîches, en plus de monter dans l'habitation. En hiver, cela pourrait également vous faire perdre un air chaud précieux. C'est l'inverse de l'effet escompté.

• Les matériaux sensibles à l’eau (fibre de verre, cellulose, isolants naturels, polyisocyanurate).

• Pose d'isolant ou pare-vapeur dans le plancher au-dessus du vide sanitaire. 

VOUS VOULEZ TRANSFORMER VOTRE VIDE SANITAIRE EN SOUS-SOL ?

Cela est possible, mais à coût très très élevé. Une famille du Plateau Mont-Royal ayant effectué de telles rénovations a déboursé 120 000$. Il est aussi possible de soulever la maison et d'agrandir vers le haut. Cette façon de faire a l'avantage de créer un sous-sol plus lumineux. Il ne faut pas perdre de vue que soulever une maison est un travail délicat, surtout si elle est âgée. Les bâtiments en maçonnerie massive sont quasi impossibles à soulever sans causer de dommages.

Cela étant dit, l'excavation d'un sous-sol n'est pas sans risque non plus. Dans un cas comme dans l'autre, l'avis d'un ingénieur en structure est essentiel pour évaluer la faisabilité des travaux. Celui-ci tiendra compte, entre autres choses, de la nature du sol et de l'état des fondations existantes pour évaluer votre projet. Demandez également des soumissions à plusieurs entrepreneurs.

N’oubliez pas de vous informer auprès de votre municipalité pour obtenir les permis nécessaires.